떠들석했던 둔촌 주공 사태 현재 근황

사업비 7000억 대위변제 후 경매로 넘기겠다고 최후통보함

여기서 대위변제(代位辨濟, subrogation)란 민법에서, 채무자가 아닌 다른 사람(제3자 또는 공동채무자 등)이 채무자 대신 변제를 해주고, 변제를 해 준 사람은 구상권을 취득함으로써 채권자의 채권이 넘어가는 것을 말한다.

대위변제까지 오게 된 상황을 간단하게 요약하면 이렇게 됨 

1.둔촌주공 시공사업단이 공사 첫 시작부터 지금 중단된 공정(완공까지 약 52% 진행)을 은행등에서 빌린 자금(대주단이라고 함) 나온 돈으로 진행함

(둔촌주공이 특이한게 아니라 다른 재개발, 재건축 사업도 보통 이렇게 진행됨)

2.선대출로 대주단에게 빌린 사업자금이 떨어질때쯤 되어서 다음 자금조달을 위해 시행사인 둔촌 주공 조합에게 일반분양을 오픈하라고 요구함

3.하지만 이 시점에서 둔촌주공은 분양가 상한제에 걸려있었기 때문에 조합들이 생각하는것만큼의 평당 분양가가 나오지 않게 되어버림. 그 때문에 분양가 상한제 풀리기 전까지 분양할수 없다 선언

4.시공사들도 사업비 대출 조달의 연대보증인 포지션이라 조합에서 사업비 대출 상환하지 않으면 같이 똥물 뒤집어쓸 상황임.

그래서 얼른 분양 하라고 독촉함

5.하지만 조합은 한사코 거부. 그 이후부턴 여러가지 일이 있었지만 보통 개붕이들도 아는 공사중단 둔촌주공 사태가 벌어짐

6.이 상황에서 첫 돈줄인 대주단들이 사업비 대출 상환기한 연장을 거부해버림. 사업비 대출 상환기한을 연장받지 못하면 조합은 파산하게 되어버림

7.사업비 대출받은 총액은 7000억임. 이게 진짜 미친 룰렛인데 조합원당 평균 1억정도의 금액을 상환해야함.

문제는 한명이라도 상환을 안할시 조합은 무조건 파산으로 가게 됨

8.시공단은 조합이 파산하게 되면 7000억을 대위변제하고 조합에게 구상권을 청구해 은행 대신 시공사업단들이 직접 둔촌주공을 경매에 붙여버리는 시나리오가 가장 확률이 높음 

9.경매에 넘어가버리면 복수의 시공사가 유치권 행사중이고 돈될만한 기초공정은 다 끝낸 상태의 공사 현장을 입찰할 멍청한 기업은 존재할수가 없음

10.따라서 여러번의 유찰로 경매가를 사업비 대출 이하로 낮춘뒤 입찰해서 꿀꺽 해버리고 경매로 부지 권리 획득한 시공사업단은

조합원들을 강제 현금청산 시킨 뒤 공사 재개 후 12000세대 일반분양 해버릴 가능성이 매우 높아짐

11.지금까지 읽었으면 어디서 많이 본 시나리오 같다고 생각들텐데 10년전 성수동 트리마제 에피소드 맞음. 

트리마제와 둔촌주공의 차이점은 지주택 조합인지 재건축 조합인지의 차이일뿐 결국 대위변제 후 구상권 청구로 조합원 권한 자체를 날려먹는건 똑같음.

12.지금까지는 트리마제 엔딩 날거라는걸 반놀림 반걱정식으로 놀리면서 했던 사람들이 대부분이었는데

이젠 놀리지도 못할정도로 심각해진 상황임