서울시가 도시의 미래를 건 용산 마스터플랜
에그몽
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2022.03.21 21:33
정확히 서울의 한가운데에 위치해 있고, 한강을 남향으로 끼고 있으며 넓은 평야와 완만한 언덕을 가진 초사기급 입지를 가지고 있는 용산.
하지만 이렇게 가운데 가장 핵심 지역에 거대한 용산미군기지가 수십년간 자리잡고 있는 탓에 개발과 교통이 너무나도 제한되었습니다.
그렇다보니 용산은 매우 특이하게도 동서남북이 단절되어 각자 개발된 듯한 느낌이 나는 지역이기도 하며,
최고의 부촌과 슬럼가를 연상시키는 낙후된 동네가 함께 공존하고 있는 아이러니한 곳이기도 합니다.
하지만 오히려 역으로 생각하면 아직까지 본격적으로 개발되지 않은 지역이기 때문에,
아직까지 가지고 있는 잠재력의 반도 폭발시키지 못한 지역이라고도 볼 수 있습니다.
우선 용산 개발에 대해 이야기하려면 용산공원을 이야기하지 않을 수 없습니다.
위에서 말했듯이, 그 동안 용산이 개발되지 못한 것은 중앙에 자리잡은 용산미군기지 때문입니다.
따라서, 이 구역이 우리의 품으로 완전히 돌아오지 않는 한 개발은 계속해서 제한될 수 밖에 없습니다.
이 용산미군기지 부지를 반환받기 위해서 대한민국이 무엇을 했습니까?
18조원을 들여서 평택에 세계 최대의 해외미군기지 캠프 험프리스를 지어줬습니다.
참고로 여기 크기 정말 어마어마합니다. 여의도의 5배 크기니까요. 웬만한 구 하나 크기라고 보시면 됩니다.
이 거대한 캠프를 건설하는데 한국이 건설 비용의 92%를 지원했습니다. 사실상 그냥 지어준거나 다름이 없는 셈이죠.
그 정도로 대한민국은 용산미군기지 반환에 필사적이고, 용산은 그만한 가치를 가진 땅입니다.
하지만 2017년 기지가 완공되고 이전이 본격적으로 시작되었음에도 불구하고 속도는 지지부진하고 아직까지 이전은 완료되지 않은 상황입니다.
따라서 저는 개인적으로 본래 완공 예정이던 2027년까지 완공되는 것은 어렵고 그것보다 훨씬 후에나 공원 조성이 완료될 것이라고 보고 있었습니다.
하지만 최근 용산공원과 관련된 여러 이슈들로 인해 상황은 크게 반전되었고,
이제 미군부지 반환과 공원 조성에는 속도가 붙고 매우 중요한 과제로 지정되어 진행될것으로 보입니다.
(정치적인 논란을 불러 일으킬 수 있다고 생각하여 이 부분은 최대한 간략하게 묘사했으니 양해바랍니다.)
용산공원에 관해서는 이 글을 참고하세요. (https://www.fmkorea.com/4446745265)
그리고 그렇기 때문에 이것은 용산에게는 엄청난 호재입니다.
그토록 오랜 세월 봉인되어 있던 용산 개발의 스타트를 끊는 것이나 다름 없으니까요.
사실 이미 서울시는 용산을 앞으로 서울을 근본적으로 바꿔나갈 수 있는 몇 안 남은 지역 가운데서도 핵심적인 공간이자
강남과 강북간의 지역격차를 완화할 수 있는 거의 유일한 수단으로 보고 있습니다.
지난 3월 3일에 발표된 2040 서울도시기본계획을 한번 볼까요?
참고로 서울도시기본계획이란, 앞으로 서울시가 추진할 각종 계획의 최상위 법정계획입니다.
다시 말해, 어떻게 서울을 바꿔나갈지에 대한 사실상의 가이드라인이라고 보시면 됩니다.
이번에 발표된 서울도시기본계획의 핵심적인 내용들을 6줄로 요약하면 다음과 같습니다.
그리고 6개 모두가 용산과 깊은 관련이 있습니다.
하지만 그 중에서도 먼저 2번인 수변중심 공간 재편에 한번 주목하셔야 합니다.
서울시는 이러한 단계별 추진 방식으로 수변활성화를 도모하겠다고 발표했습니다.
그런데 왜 여기서 용산을 주목해야할까요? 단순히 STEP 3에서 용산이 언급되었기 때문일까요?
뭐 그 자체로도 호재라고 할 수 있겠지만, 저는 STEP 2인 수변명소 접근성 강화에 주목하고 싶습니다.
이미 용산 (이촌동, 한남동)은 이 수변 정비/활성화 사업의 핵심 구역으로 대놓고 표기되어 있는 것을 확인할 수 있는데요.
용산에는 서울 한강변에 마지막으로 대규모 개발이 가능한 초대형 부지가 있습니다.
서울 한강변에 이 정도로 규모가 큰 금싸라기 땅은 정말 딱 여기만 남아있습니다.
바로 용산역 뒤에 있는 용산정비창 부지입니다.
가끔 용산역에서 기차를 타시는 분들은 '왜 서울 한복판에 이런 평야가 있지?'라고 생각하신 분들도 있으시겠죠.
제가 위에서 STEP 2에 주목해달라고 말했던 이유는,
STEP 2를 보니 제 머릿속에 2000년대 중반에 이 곳에 추진되었던 용산국제업무지구 계획이 바로 떠올랐기 때문입니다.
당시 서울시는 이렇게 한강변과 꼭 붙어있는 초대형 국제업무지구를 이 곳에 조성하고자 했습니다.
하지만 조감도에서 높은 건물들이 아니라 한강변을 한번 주목해주세요.
지금 우리가 알고 있는 용산과는 좀 다르지 않나요? 네, 있어야 할 강변북로가 보이지 않습니다.
그럼 강변북로는 어디로 갔을까요? 바로 지하에 있습니다.
이처럼 수많은 고층 빌딩들도 이뤄진 대규모 국제업무지구를 조성하고 그와 동시에 강변북로와 경부선의 지화화를 추진하여
그 자리에 국제업무지구에서 한강까지 도보로 접근 가능한 워터프론트를 설치하는 것이 서울시의 마스터플랜이었습니다.
바로 이렇게요.
2007년 당시에 발표되었던 '한강 르네상스 마스터플랜'입니다.
강변북로가 지화화되어 있고 그 자리에 수변접근성이 극대화된 한강공원이 설치된 것을 확인할 수 있습니다.
하지만 2008년 국제금융위기를 포함한 여러 복합적인 이유들로 인해 좌초되면서 백지화가 되고 말죠.
어라? 근데 2022년에 발표된 서울도시기본계획을 보니 뭔가 이상합니다.
분명히 마포대교 이후에 강변북로가 한강변을 타고 달려야하는데, 갑자기 동부이촌동쪽으로 와서는 강변북로가 안 쪽으로 들어가 있고,
원래 강변북로가 있어야 할 부근에는 '한강변 열린공간'이라는 타이틀이 달려 있습니다.
거기다가 대놓고 '용산정비창 개발'을 하겠다고 명시해놓았습니다.
그렇습니다. 이건 용산국제업무지구의 재추진을 사실상 공식화한것이나 다름없습니다.
마포대교를 지난 이후 용산국제업무지구 (용산정비창 자리)와 이촌동 사이에 지하로 강변북로가 들어갔다가
두 갈래로 갈라져서 한 쪽은 용산공원과 동부이촌동 사이로 빠져나가고 한 쪽은 동부이촌동 지하쪽으로 쭉 빠져나가는 것이 당시 계획이었습니다.
바로 위에 있는 서울도시기본계획에 공식적으로 발표된 사진과 비교해보세요. 놀라울 정도로 판박이죠.
따라서 저는 이런 모습으로 재추진될 것이라고 예측해봅니다.
그리고 서울시가 용산에 추진하고 있는 지하 프로젝트는 이것뿐만이 아닙니다.
다름 아닌 '링킹 파크'(Linking Park, 지하 간선도로 링크) 계획인데요.
사실 2009년 8월에 이미 남북 간 3개축, 동서 간 3개축의 총 6개 노선 지하도로망 계획을 발표한 적 있기 때문에 맨땅에서 시작하는 것은 아닙니다.
새 계획은 강변북로 지화화뿐만 아니라 경부고속도로 지화화와 연계되어 있는데, 지화화된 경부고속도로가 한강을 거쳐서 용산 밑으로 직결됩니다.
뿐만 아니라 이 곳은 대규모 지하로터리로 기능할 예정이기도 합니다.
사진에 있는 주요 간선도로 6개의 일부를 지화화하여 용산공원 지하에서 모이고 분산되는 교통 시스템을 구축할 것이기 때문입니다.
이렇게 되면 차가 다니는 도로는 모두 지하로 들어가고,
그로 인해 생기는 지상 공간은 사람들이 자유롭게 오갈 수 있는 한강수변공간으로 사용될 계획입니다.
즉, 용산에 대규모 공원, 대규모 국제업무지구를 조성하는 것에 이어 이 곳을 교통의 중심지로도 기능하도록 만들고자 하는 것이 서울시의 목표입니다.
이러한 서울시의 의지를 반영이라고 하듯 약 10여년의 오랜 기간 동안 잡초가 무성한 상태로 방치되던 용산정비창에
최근 토지 정화 작업에 이어 필지 별 작업과 도로망 조성 작업 등을 진행하는 모습들이 포착되기도 했습니다.
서울시가 용산국제업무지구를 다시 추진하고자 하는 강한 의지를 가지고 있는 것만큼은 확실해보입니다.
다음으로 3번인 미래성장거점 중심지 혁신과 4번인 도시계획 대전환에 주목해보시겠습니다.
그 목차들에 해당하는 내용이자 이번 도시기본계획에서 가장 핫했던 내용인 '한강변 35층 높이기준 삭제'로 인한 높이규제 완화와 용적률 기준완화 또한
또한 당연히 용산을 염두에 둔 것입니다.
위에서 계속 언급한 용산국제업무지구뿐만 아니라 용산이 주목하고 있는 또 다른 주요 사업에도 이것이 큰 영향을 끼칠 예정인데
한남뉴타운 재개발과
동부이촌동 재건축이 바로 그것이죠.
참고로 한남뉴타운 재개발의 경우, 입지는 가장 별로지만 속도는 가장 빠른 한남3구역에 현대건설의 '디에이치 한남'이 들어서는 것이 확정되었으며
(입지는 한남5구역이 가장 좋습니다.)
동부이촌동 재건축의 경우, 동부이촌동을 대표하는 단지 중 하나인 한강맨션이 2022년 1월에 GS건설을 시공사로 확정지은 상태입니다.
5번에 해당하는 기반시설 입체화 (지상철도 지화화)와 6번인 미래교통 인프라 확충 또한 용산과 깊은 관련이 있는데
이번 도시기본계획에는 지상철도 지화화 사업이 공식화되었으며 실현성을 제고하여 단계적인 지화화를 검토하겠다는 언급이 있었는데요.
가장 처음으로 사업이 추진될 구역에는 역시나 용산이 포함되어 있으며
그 사업의 일환으로 데크 활용을 통한 지역 연결 및 공간 창출 계획이 포함되었는데 '당연하게도' 용산이 포함되어 있습니다.
또한 이번 도시기본계획에서 흥미로운 부분은 자율주행과 UAM이 서울의 미래교통수단으로 지목되었다는 점인데요.
그에 따라 들어서게 될 UAM 노선과 터미널들도 여전히 용산을 중심으로 들어설 계획입니다.
그야말로 용산은 서울이 추진하고 있는 모든 사업들의 중심지로 지목되고 있습니다.
서울시가 용산에 도시의 미래와 명운을 걸고 올인하고 있다는 생각이 들 정도입니다.
다시 말해, 용산공원 - 용산국제업무지구 - 동부이촌동/한남뉴타운 재건축/재개발로 이어지는 서울시의 용산 마스터플랜이 성공적으로 진행된다면
용산은
1. 대한민국 최대 규모의 국가 공원
2. 대한민국 최대 자본이 투입되어 진행되는 대규모 개발사업으로 조성되는 국제업무지구
3. 위의 두 인프라를 갖추고 한강을 남향으로 끼고 있는 최고급 주거단지로 이뤄진 최고의 부촌
이라는 요소를 모두 갖춘 공간이 될 것입니다.
강남과 강북간의 지역격차가 점점 심해지고 있는 상황에서 강북의 미래가 달려있는 지역이자
강남을 넘을 수 있는 가능성을 가진 유일한 지역인 용산은 대한민국과 서울의 새로운 랜드마크가 될 것입니다.
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Best Comment
저 글만봐도 가슴이 웅장해지는게,
서울집값은 절대 안내려갈거라는 확신이 든다.
돈만있으면 서울집사는게 답인듯
머한민국 망할때까지 안전자산겸 최고의 재테크이지싶으요.