도대체 서울에 집은 얼마나 필요한가? (대체 몇 채가 더 필요한가?)

[ 공급이 부족하다는데 대체 얼마나 더 필요한거야?]

지난 편에서 서울의 주택공급이 불충분하다는 이야기를 했다. 그렇다면 공급을 더 늘려야 하는데, 대체 몇 채를 더 져야 서울의 주택수가 적정해지는가? 서울에 필요한 집의 총량은 대체 얼마인가?

[ 지난편 보러가기 ] 

“서울에는 충분한 주택공급이 필요하다.”

1. 최소한 1가구 1주택은 실현해야 한다.

2020년 기준 서울의 총 가구수는 3,982천가구이며, 서울의 총 주택수는 3,778천가구이다. 그래서 현재 주택보급률은 94.9%에 불과하다. 그렇다면 최소한 매매 및 전월세를 고려할 경우 1가구 1주택의 실현, 즉 주택보급률이 최소 100%에 도달해야 주택공급이 충분하다고 볼 수 있을 것이다.

그러나 이 주택보급률에는 등록된 거주 외국인가구가 제외되며 또한 하숙생 등 가구분리가 되지 않지만, 서울에서 실거주하고 있는 사람들은 제외된다. 또한 주택시장의 특성 상 이사 및 수리 등을 고려할 경우 최소한의 여분이 있는 수준이 실제 1가구 1주택이 실현되었다고 볼 수 있을 것이다.

우리는 여기서 여러 시나리오를 생각해볼 수 있지만, 간단하게 선진국 수준을 기준으로 산정해보고자 한다. 이때, 일본은 일본 115.6%('18년), 미국 119.7%('20년)이므로, 서울의 1가구 1주택을 120% 수준으로 산정해보겠다.

그렇다면 1가구 1주택을 실현하기 위한 총주택수는 다음과 같다.

총가구수(3,982천가구) x 120%(미국수준, 외국인, 하숙생, 임시거주포함) = 4,778천 호

그리고 이를 기준으로 현재 주택수보다 추가적으로 필요한 공급량은 다음과 같다.

필요 주택수(4,778천호) - 현재 주택수(3,778천호) = 추가 공급필요량 (1,000천호)

즉 서울에는 단순 계산 상, 1가구 1주택을 실현하기 위해선 100만 호가 더 필요한 것으로 나타난다.

2. 주택공급방식에 따라 실제 공급비율이 다르다.

그러므로 우리는 현재 추가적으로 공급되어야 하는 주택공급량은 약 1백만호임을 알 수 있다. 그러나 이 주택공급량을 도달하기 위해 몇 가지 공급 시나리오를 돌려보면 다음과 같이 예상된다.

1) 향후 재건축 위주로 주택공급 시

재건축은 세대수 증가가 1.5배를 넘기가 어렵다. 이 말은 15채 만들어봐야 실제 순증가한 것은 5채라는 것이다. 만약 재건축 위주로만 공급한다면 150만호를 건설해야 당초 100만호 대비 50만호만 증가한 것으로, 총 300만호를 건설해야 추가공급 100만호가 가능하다.

[1.5배 넘기는게 쉬웠으면 1.6배 신축으로 못박지는 않았겠죠?] 

2) 향후 재개발 위주로 주택공급 시

재개발은 세대수 증가가 천차 만별이다. 다만 보통 4배 정도가 증가한다고 여겨진다. 이 말은 4채 지으면, 실제 증가한 것은 3채라는 것이다. 만약 재개발 위주로만 공급한다면, 400만호를 건설해야 당초 100만호 대비 300만호 증가한 것으로, 총 130만호를 건설해야 100만호가 가능하다.

[약 4배 정도 늘어납니다.]

3) 유휴부지 또는 상가밀집지역 위주로 주택 공급 시

아예 건물이 없는 유휴부지, 또는 서울 중심부 상가 밀집지역을 개발할 경우, 현재 주택수가 없기 때문에 주택이 그대로 늘어난다고 봐야 한다. 증가비가 1대 1이다. 그러므로 이런 지역에 100만호를 건설할 경우 100만호 공급이 가능하다.

3. 그러나 현재 공급예정 물량은 턱 없이 부족하다.

현재 이주 및 착공 단계에 들어간 사업장의 경우, 주택이 다 철거되어 주택수에도 들어가지 않지만 실제로 주택이 건설되고 있으므로 이런 경우 기 주택공급량으로 산정해야 할 것이다.

부동산 114에 따르면 현재 2022년 공급 예정인 서울의 주택호수는 4만호에 불과하다. 즉 현재 주택공급량은 무시할 수준에 불과한 것이다.

“서울시는 당장 주택공급에 총력을 다해야 한다.”

■ 보론

1) 해당 숫자들은 시간 변화에 따른 추세가 반영되지 않은 것들로 애시당초에 믿을 수 없는 숫자들입니다.

2) 해당 산식들은 제가 개인적으로 연구한 산식이며, 현재 서울시에서 사용중인 산식들은 보다 정교하며 과학적임을 다시 한 번 밝혀드립니다.

3) 수요 관리 및 경제성 분석 등의 툴은 사용하지 않았고, 다만 물량 공급의 개념에 대해 설명하고자 논리를 펼쳐보았습니다